70号公告！你让我多预征了土增税

税斗士房地产建安财税学习平台 2021-12-10

一个文件，70号公告，扫了一眼，关于预收款方式下，土增税的预征计税依据的问题。我想说，70号公告！你的预征计税依据比清算要大，不仅预征多交了税，清算的时候还说不清楚。还是直接举几个例子：

例子1-1：开发商卖房子，合同105元万，增值税适用简易计税方法。按照43号文和70号公告的规定，一次性收款的，土增税的计税依据=105-105÷（1+5%）×5%=100万元。如果是采取预收款方式呢？接着看例子1-2。

例子1-2：开发商卖房子，合同105万元，增值税适用简易计税方法。采取预收款方式的，第一次预收款50万元，第二次预收款55万元。按照70号公告的规定，第一次预收款的计税依据=50-50÷（1+5%）×3%=48.57万元；第二次预收款的计税依据=55-55÷（1+5%）×3%=53.43万元，两次合计预征计税依据=48.57+53.43=102万元。噢，MY 哥德，计税依据多了102-100=2万元。

要是将上面的例子换成一般计税方法呢，还涉及到一个分摊的土地成本和拆迁补偿费的销项税额抵扣项的问题，更复杂了。就用简易计税方法来讲一下，为啥多交了两万块钱税。因为预收款方式的计税依据是不含预缴的增值税税款，转让不动产增值税的预缴率是3%，而简易计税适用的是5%的税率。好了，如果搞懂了一点，那就再把一般计税方法的例子也讲一下：

例子2-1：开发商卖房子，合同110元万，增值税适用一般计税方法。按照43号文和70号公告的规定，假设分摊的土地成本和拆迁补偿费是10万元，土增税的计税依据=110-（110-X）÷（1+10%）×10%=110-（110-10）÷（1+10%）×10%=100.91万元。X是分摊的土地储备和拆迁补偿费，假设X在[0,110]之间，那么计税依据的区间是[100,110]。如果是采取预收款方式呢？接着看例子2-2。

例子2-2：开发商卖房子，合同110万元，假设分摊的土地成本和拆迁补偿费是10万元，增值税适用一般计税方法。第一次预收款50万元，第二次预收款60万元。按照70号公告的规定，第一次预收款的计税依据=50-50÷（1+10%）×3%=48.64万元；第二次预收款的计税依据=60-60÷（1+10%）×3%=58.36万元，两次合计预征=48.64+58.36=107万元，计税依据多了107-100.91=6.09万元。当然，X是不确定的，所以例子2-1和2-2来比，到底是多预征了还是少预征了，也不确定。如果X=0，那么2-1的计税依据为100万元，相比2-1，预收款方式多预征了107-100=7万元；如果X=110，2-1的计税依据=110万元，相比2-1，预收款方式少预征了110-107=3万元。

清算的时候的算法呢，只有一种，那就是：简易计税按照例子1-1，一般计税按照例子2-1。明显采取预收款方式的预征计税依据一般情况下要大于清算时的计税依据。当然，实务过程中还要考虑一个资金的利息因素。一次性收款可以少预征土增税，预收款方式可以递延交税时间节省资金利息，哪个更划算，你得算算了。

以上问题，您意识到了吗？当然，不管是不是涉嫌多预征了税款，最起码43号文和70号公告，根本就没有把不含税计税依据说清楚。

43号文和70号公告土增税收入的计算公式

把土增税收入的计算公式给大家暴露一下，中央正式发文是没有的，要搞懂土增税收入的算法，先得看一下43号文和70号公告，此外还得学一下营改增增值税14号公告、18号公告，140号文等，基本上你得学懂了房地产这块营改增的增值税，才能搞明白土增税收入怎么计算。具体公式如下：

第一种情况：按照43号文的算法，增值税简易计税方法下，土增税收入=增值税含税收入÷（1+5%）；一般计税方法下，土增税收入=增值税含税收入÷（1+10%）+（当期允许扣除的土地价款和拆迁补偿费）÷（1+10%）*10%。

第二种情况：按照70号公告的算法，采取预收款方式的，增值税简易计税方法下，土增税收入=预收款-预收款÷（1+5%）×3%；一般计税方法下，土增税收入=预收款-预收款÷（1+10%）×3%。

除此之外，70号公告还有一个关键字就是，有个“可”字。即：采用预收款方式的，算法可以不按第一种情况，可按第二种情况计算。这个“可”字有讲究的很。税法里有“应当”和“可”两种表述。“可”的意思应该是二选一都可以。“应当”的意思应该是没得选。但是各地税务局在执行的时候，有的是真“可”，有的是……，还有的干脆发了自己的文件，将这个“可”改成了“应当”。这算什么意思？但不管如何，43号文和70号公告可是把开发商和事务所都绕晕了，到底用哪个公式呢？首先来讲，清算肯定是用第二个公式了，因为清算的时候基本上钱都收到了，或者说即便没收到，税务局也要按合同金额来执行。难就难在预征的时候用哪个公式。还是举几个例子吧。

例子一：预售商品房，签合同金额1000万，先给300万，之后贷款700万。这种情况下，300万算不算预收款？还是300+700都是预收款？

例子二：预售商品房，签合同金额1000万，土豪，一次性付款1000万。这种情况下，1000万算预收款还是现款？

例子三：现售商品房，签合同金额1000万，先给300万，之后贷款700万。这种情况下，300万算预收款还是现款？还是300+700都是预收款或者现款？

例子四：现售商品房，签合同金额1000万，还是土豪，一次性付款1000万。这种情况下，1000万算现款？

网上查了一下，预收款是指预收款销售商品是购买方在商品尚未收到前按合同或协议约定分期付款，销售方在收到最后一笔款项时才交货的销售方式。按照这个说法，预售方式下，基本上通通叫预收款售楼；在现售方式下，都是现款售楼。也就是说例子一和二，不管分几次付，房子没到手，都叫预收款方式，用第二种算法；例子三和四，算现款销售，用第一种算法。但是，好像这又有点问题，现房销售的情况下，基本上也是先交钱再入伙的。也就是说，不管预售还是现售，通通是预收款了？那70号公告第一条写了和没写有啥区别，都得选算法二了。所以，这也是某些税务局发文把“可”改成“应当”的原因了。但是，如果严格按照文件执行，也可以不选算法二，选算法一行不行。哪个会更划算？那得看提前交税少交一点税划算，还是晚一点交税多交一点税但是可以赚点利息更划算了。因为现在卖房不管是预售还是现售，都是提前收款，所以，不用再分预售还是现售了，搞简单点举几个例子：

例子一：签合同金额1000万，先给300万，之后贷款700万。假设银行放款时间是N个月，土增税预征率3%，假设增值税简易计税方法，如果按照算法一，预征土增税=1000÷（1+5%）×3%=28.57万元；按照算法二，第一次收款，预征土增税=[300-300÷（1+5%）×3%]×3%=8.74万元，第二次收款，预征土增税=[700-700÷（1+5%）×3%]×3%=20.4万元,两次交税合计8.74+20.4=29.14万元。一次交比两次交要少交29.14-28.57=0.57万元。但是，第二种方法有利息优势，假设700万收入在当前时点交税，要交700÷（1+5%）×3%=20万，N个月之后交是20.4万。资金时间成本是（20.4-20）÷20=2%，也就是说，700万收入如果能递延到N个月之后交税，释放出来的税款能带来超过2%的收益，按照70号公告的第二种算法对开发商划算，或者开发商借款N个月的资金成本小于2%，也是按照70号公第二种算法划算。即：如果开发商借款年利息率10%，3个月简单算法利息成本2.5%，按70号公告后交税划算；如果年利率5%，3个月简单算法利息成本1.5%，按43号文先交税划算。

例子二：签合同金额1000万，一次性付款1000万。这种情况下，第一种算法，预征土增税=1000÷（1+5%）×3%=28.57万元；第二种算法，预征土增税=[1000-1000÷（1+5%）×3%]×3%=29.14万元，两者都是当前时点交税，肯定是第一种算法划算了。

来源：深都税免

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